西安槽鋼：房價松動將在三季度更加明顯
歷經(jīng)近半年的調(diào)控，樓市在2011年上半年行將結(jié)束時，低迷之態(tài)已顯露無遺。以限購、限貸、限價為主要手段的樓市調(diào)控，效力正在逐漸釋放，但業(yè)內(nèi)仍普遍擔心地方不堪壓力致使調(diào)控效果打折的狀況在下半年出現(xiàn)。
上半年房價上漲得到抑制
2011年1月份的房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年年底以來“量漲價升”的火熱勢頭，顯然不符合中央“合理引導(dǎo)住房需求、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標，從而導(dǎo)致了今年1月26日針對樓市的新“國八條”調(diào)控政策出臺。
受其影響，截至6月中旬，2011年一級市場全國土地累計成交3.4億平方米，相比去年同期增長0，成交金額為4980億，相比去年同期下降10%。其中，一線城市成交金額下降幅度為47%，二線城市下降幅度為18%。
今年1~5月全國商品住宅的成交面積僅同比增長9.1%，是2005年至今同期的次低，僅高于2008年同期。分城市來看，一線城市的北京、上海、深圳三個城市1~5月商品住宅成交量同比分別增長-24%、13%、1%;二線城市的杭州、天津、長沙及成都1~5月商品住宅成交量分別同比增長-22%、1%、-6%及10%;三線城市受限購影響，成交量走勢分化，受限購的佛山、蘇州和廈門的1~5月商品住宅成交分別同比增長36%(5月同比增長-8%)、12%、-19%，而未限購的東莞同比大漲50%。不僅如此，從上述城市1~5月各月的成交量走勢來看，一二線城市成交量整體呈現(xiàn)走低的態(tài)勢。
從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格來看，1月份同比上漲12.7%，其中普通商品住宅銷售價格同比上漲13%，高檔住宅銷售價格同比上漲11.5%。在新“國八條”出臺后，漲幅逐步回落。至5月，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個，比4月份增加了7個。
我們基本上可以判斷：房地產(chǎn)市場在嚴厲的調(diào)控下，今年上半年一二線城市的房地產(chǎn)市場回落勢頭明顯，三四線城市仍維持正增長。同時，房價上漲得到了比較成功的抑制。
下半年價格波動將加劇
6月23日，溫家寶總理在英國《金融時報》上發(fā)表的文章中表示，中國整體價格水平處于可控范圍內(nèi)，并預(yù)計將穩(wěn)步回落。之前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計下半年CPI下行的預(yù)期得到了官方的背書，這意味著今年下半年中國經(jīng)濟超調(diào)風險擔憂將逐步消除，貨幣政策在下半年或?qū)⑥D(zhuǎn)向，這對于下半年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)作用巨大。
5萬億投資額的3600萬套保障房建設(shè)可能帶給地方政府高達2.7萬億新增支出，這將加劇已經(jīng)達到10萬億負債的地方負擔。另一方面，上半年一二級市場的低迷減少了土地出讓收入和稅收，這對于在2010年土地出讓金占財政收入比例高達76.6%的地方來說是難以接受的。從這個角度來看，調(diào)控在地方執(zhí)行層面可能存在效果打折，而且在下半年將更加明顯。
從市場本身運行的規(guī)律來看，2004年至2010年的監(jiān)測數(shù)據(jù)告訴我們，下半年的成交量通常會比上半年要顯著放大，而且四季度一般都是全年成交量表現(xiàn)最好的季度。
上述這些都是開發(fā)商們對于下半年普遍保持樂觀的原因，也導(dǎo)致了一些開發(fā)商敢于在上半年保持“豬堅強”心態(tài)。的確，下半年CPI下行帶來調(diào)控趨緩的可能，房地產(chǎn)市場成交量一定會顯著放大，相信這也是最沒有懸念的事情。
但是，有些現(xiàn)象引起了我們的高度關(guān)注。一般來說，新開工面積滯后1.5年會形成供應(yīng)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年下半年商品住宅新開工面積大約為5.1億平方米，2010年上半年新開工面積大約為6.5億平方米，這意味著2011年全年供應(yīng)量大概在11.6億平方米，而今年上半年銷售情況比較低迷，截至5月底累計商品住宅銷售面積僅為3.3億平方米，那么下半年將迎來推盤的真正高峰期。
其中，部分城市1~5月的新增預(yù)售量同比增長率普通偏低，北京、上海、深圳、杭州1~5月的新增預(yù)售量分別同比增長-54%、-3%、-15%、-16%，這意味著上述城市的開發(fā)商推盤并不積極，下半年這些城市的樓盤可能會集中上市。
按照過往的經(jīng)驗，如此大規(guī)模的供應(yīng)量，將會帶來銷售量的增加，同時也會抑制房價上漲動能。而且，整體行業(yè)資金面還是逐步趨于緊張的：從凈負債率來看，目前上市公司是66%，低于2008年的峰值89%;從短期負債/現(xiàn)金來看，目前是0.94，低于2008年的峰值1.91;從現(xiàn)金流出/現(xiàn)金流入來看，目前是1.28，2008年峰值是1.89。
即使目前三項指標仍低于2008年峰值，但自第一輪調(diào)控以來一直保持著不斷攀升的趨勢，這將驅(qū)使開發(fā)商未雨綢繆做好預(yù)防措施，不排除從三季度開始龍頭房企采取“以價換量”的策略。當然，我們相信即使價格松動，幅度也不會太大，畢竟龍頭房企萬科去年的凈利潤才16%，而保利是17%。
綜上所述，我們對于下半年的成交量保持樂觀的態(tài)度，而價格的波動將會在三季度表現(xiàn)得更加明顯。對于購房者來說，這無疑是一件好事。
|
