其實(shí)，最害怕房?jī)r(jià)下跌，洗牌的不僅僅是國(guó)內(nèi)開發(fā)商，還有地方政府及各大銀行。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)洗牌，房?jī)r(jià)下跌，意味著地方財(cái)政收入減少，錢袋子萎縮。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，開發(fā)商因?yàn)檎{(diào)控紛紛倒閉，那么開發(fā)商欠銀行的貸款怎么辦?就筆者看來(lái)，只要調(diào)控不放松，大家期望的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，但是，也不要抱很大希望。至少在中國(guó)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)的情況下，房?jī)r(jià)極可能也會(huì)“軟著陸”而不是大摔。
劉明康：銀行業(yè)可承受房?jī)r(jià)跌四成 風(fēng)險(xiǎn)總體可控
劉明康稱，“即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)�！�
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席19日發(fā)表講話稱，最新的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)。
劉明康是在北京召開的CEO組織峰會(huì)上做出上述表述的。銀監(jiān)會(huì)官方網(wǎng)站昨日刊發(fā)了講話全文。
值得關(guān)注的是，劉明康還就近期備受關(guān)注的地方政府融資平臺(tái)貸款、影子銀行業(yè)務(wù)、民間融資等問(wèn)題一一闡述，并指出黨中央國(guó)務(wù)院以及銀行業(yè)監(jiān)管部門很早就有了前瞻預(yù)判，采取了行之有效的措施，“總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的”。
房地產(chǎn)貸款占比19.8%
劉明康說(shuō)，近年來(lái)，銀監(jiān)會(huì)努力控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，從抑制投機(jī)和投資、增加供給等方面入手，努力降低房地產(chǎn)貸款的總體風(fēng)險(xiǎn)水平。他說(shuō)，最新的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
這體現(xiàn)在四個(gè)方面。
首先，銀行體系房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占比相對(duì)較低。截至2011年8月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款(包括土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款)余額為10.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.8%，“這與許多歐美銀行房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)占比動(dòng)輒占半壁江山的情況有很大不同。”
其次，中國(guó)對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品控制有效，證券化產(chǎn)品數(shù)量極少，其他創(chuàng)新如集合信托與房地產(chǎn)貸款余額之比僅為4%左右，風(fēng)險(xiǎn)特征相對(duì)簡(jiǎn)單。
此外，“從房地產(chǎn)貸款具體結(jié)構(gòu)看，目前約98%的個(gè)人按揭貸款‘貸款房?jī)r(jià)比’低于80%，按揭貸款平均‘償債收入比’為33%，超過(guò)1/2的按揭貸款和開發(fā)貸款都是在2009年二季度房?jī)r(jià)重新高企之前發(fā)放的，開發(fā)貸款的平均押品比例達(dá)到189%，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，覆蓋率仍高于國(guó)際通行的110%標(biāo)準(zhǔn)�！眲⒚骺嫡f(shuō)。
最后，劉明康透露，到目前為止，包括農(nóng)村信用機(jī)構(gòu)在內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的不良率仍低于2%，不少地區(qū)繼續(xù)呈下降趨勢(shì)�！�
對(duì)于劉明康的最新說(shuō)法，浦發(fā)銀行風(fēng)險(xiǎn)政策管理總部趙先信認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)下跌40%，個(gè)人住房抵押貸款較為安全，但對(duì)開發(fā)貸款和以平臺(tái)貸為主的土地儲(chǔ)備貸款可能有一定負(fù)面影響。
趙先信認(rèn)為，存量的個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)安全，是因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)對(duì)按揭成數(shù)要求較高，實(shí)際的按揭成數(shù)比較高，可以抵抗房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，房地產(chǎn)壓力測(cè)試中房?jī)r(jià)下跌的比例與個(gè)人住房抵押貸款的平均按揭成數(shù)相當(dāng)，均在40%左右;而開發(fā)貸，如果房?jī)r(jià)下跌，不僅開發(fā)商的預(yù)售收入要減少，房地產(chǎn)的交易量也會(huì)因市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期而萎縮，開發(fā)商依靠線有貸款、預(yù)售的融資模式的現(xiàn)金流勢(shì)必會(huì)受到擠壓。
而一位銀行業(yè)分析師則直言，“如果房?jī)r(jià)下跌40%，那不是簡(jiǎn)單的開發(fā)貸或者銀行壞賬的問(wèn)題了，可能整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)問(wèn)題�！�
“建立清晰完整的
政府資產(chǎn)負(fù)債表”
“不可否認(rèn)，由于地方政府融資平臺(tái)等存在管理不規(guī)范不審慎、監(jiān)督機(jī)制缺失等問(wèn)題，也埋下了一些風(fēng)險(xiǎn)隱患�！本徒衲暌詠�(lái)被高度關(guān)注的地方政府融資平臺(tái)貸款，劉明康昨日則如此表示。
劉明康稱，當(dāng)前，國(guó)家特別注意加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，正在深入推進(jìn)國(guó)家和地方債務(wù)管理體制機(jī)制改革，按照財(cái)力與事權(quán)相匹配的要求，進(jìn)一步理順各級(jí)政府間財(cái)政分配關(guān)系，健全地方財(cái)稅體系，探索將地方債務(wù)收支納入預(yù)算管理，嚴(yán)格控制地方政府舉債和擔(dān)保承諾行為，動(dòng)態(tài)監(jiān)控地方政府性債務(wù)，提高財(cái)政預(yù)算完整性和透明度，建立科學(xué)合理的“舉債-償債”管理體系。
劉明康指出，從去年至今，銀監(jiān)會(huì)按“降舊控新”精神，依據(jù)“逐包打開、逐筆核對(duì)、重新評(píng)估、整改保全”的清理原則，推進(jìn)平臺(tái)貸款補(bǔ)正合同、追加有效抵質(zhì)押物、增提撥備、提高資本占用成本，以有效降低風(fēng)險(xiǎn)。
他說(shuō)，經(jīng)過(guò)多方共同努力，情況發(fā)生了很大變化。
從債務(wù)規(guī)�？�，截至2010年末，地方政府性債務(wù)余額共10.7萬(wàn)億元，約相當(dāng)于2010年GDP的26.9%，加上占GDP17%的中央財(cái)政國(guó)債余額和約占GDP6%的政策性金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的金融債券，中國(guó)總體的公共部門債務(wù)率在50%左右，仍在60%的預(yù)警線以下，遠(yuǎn)低于發(fā)生債務(wù)危機(jī)的歐美國(guó)家。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，10.7萬(wàn)億元地方政府性債務(wù)中確有80%是銀行的貸款，經(jīng)過(guò)工作，大凡自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流能覆蓋貸款本息的，均轉(zhuǎn)為按正常商業(yè)貸款運(yùn)作;剩下的仍按平臺(tái)管理，不允許賴賬，由平臺(tái)對(duì)應(yīng)的政府負(fù)責(zé)，配合債權(quán)行對(duì)相關(guān)債務(wù)補(bǔ)正合同和完善抵質(zhì)押條件。
從償債條件看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的總體趨勢(shì)未變，地方財(cái)政收入總體穩(wěn)定，通過(guò)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)力增長(zhǎng)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，各級(jí)政府的償債能力不斷提高。同時(shí)，地方政府支出所形成的大量權(quán)屬有許多屬于有效資產(chǎn)，具有一定的變現(xiàn)能力。
“建立起大眾看得到的清晰完整的政府資產(chǎn)負(fù)債表，并由此建立有市場(chǎng)約束的直接融資機(jī)制，這才是避免風(fēng)險(xiǎn)的根本辦法�！眲⒚骺当硎�。
按市場(chǎng)規(guī)律引導(dǎo)民間信貸
近兩年來(lái)，在中國(guó)社會(huì)資金流動(dòng)性整體偏緊的情況下，資金供給矛盾催生了各類借道理財(cái)和所謂“創(chuàng)新”的影子銀行活動(dòng)，同時(shí)民間借貸市場(chǎng)日趨活躍。
對(duì)此，劉明康指出，銀監(jiān)會(huì)堅(jiān)持“隔離風(fēng)險(xiǎn)”、“疏堵結(jié)合”，綜合治理民間借貸，明確要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與民間借貸之間設(shè)立嚴(yán)格的“防火墻”，嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)體系轉(zhuǎn)移。加強(qiáng)貸款新規(guī)執(zhí)行力度，杜絕信貸資金流入民間借貸市場(chǎng)。堅(jiān)決打擊高利貸、非法集資、金融詐騙等行為，嚴(yán)防民間融資成為詐騙、洗錢、炒賣外匯等非法活動(dòng)的“溫床”。同時(shí)，探索按照市場(chǎng)規(guī)律疏導(dǎo)規(guī)范民間借貸，引導(dǎo)其陽(yáng)光化、規(guī)范化發(fā)展。
