今年以來，銀行曾多次對房價下跌進行銀行放貸 測試，從20%，到30%，到40%，再到50%，多次測試表明，即使房價下跌50%，銀行依然不會有太大風險。不過，筆者認為這個判斷，有點太單薄。美國經(jīng)驗表明，在房價下跌40%、50%時，很多房子會被銀行收回去，變成“銀行房”，但銀行卻很難將這些房子變現(xiàn)，很多中小銀行也因此而倒閉。
關于房價下跌對于銀行的影響，銀監(jiān)會前任主席劉明康再次維持了之前的表態(tài)。
11月11日，在2011年財新峰會上，劉明康表示，假設最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。
此次表態(tài)再次引起了市場的關注，多位接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的專家認為，這一說法肯定有其依據(jù)，也表明銀行業(yè)在房地產(chǎn)貸款的風險防范方面，準備是比較充分的。
但是，“房價下跌50%銀行本金無問題”畢竟只是一種靜態(tài)的假說，而假如房價真的下跌50%，由此引發(fā)的系統(tǒng)性風險，銀行業(yè)是否也予以了考慮?
下跌50%背后的邏輯
市場對房價下跌50%銀行風險仍然可控的說法一直存有爭論，劉明康當天闡述了這種判斷背后的邏輯。
劉明康表示，銀行業(yè)60%以上的貸款是在2009年6月30日以前發(fā)放的，而房價是在此后6個月內才呈現(xiàn)了幾何級數(shù)的增長，所以銀行業(yè)風險承受能力較大。
“在北京，四環(huán)到五環(huán)之間，原來賣2萬一平米，現(xiàn)在一平方米4萬，跌50%下去，還是2萬，但原來是照2萬來發(fā)放的貸款。”劉明康說。
他進一步解釋稱，自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會進行整體測試，這樣的測試已經(jīng)進行了三輪，得到的結果是，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%;而最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。
在他看來，銀監(jiān)會對于首套房和二套房的區(qū)分，以及據(jù)此對首付成數(shù)的區(qū)別要求，會起到防范按揭貸款風險的作用。
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，劉明康指出，銀監(jiān)會已經(jīng)要求銀行注意風險防范，比如，開發(fā)商目前貸款時要按照在建工程來抵押，而不是用地皮來抵押，這種做法已成為了銀行的主流，而對于土地貶值可能造成的貸款風險，劉明康表示，壓力測試已將這種因素考慮進去。
“只要堅持審慎監(jiān)管和審慎經(jīng)營，銀行不要離開實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)的風險是可控的�！眲⒚骺等缡钦f。
在2011年第三季度業(yè)績發(fā)布會上，各大行對于房地產(chǎn)貸款均表示“質量較好，風險可控”。
壓力測試之外的考量
全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生在峰會上表示，劉明康的表態(tài)“是從銀行風險控制那個角度說的，但并不見得這個事情真正擺到那兒的時候就能應對”。
聶梅生表示，在房價下跌40%、50%時，以美國經(jīng)驗看，很多房子會被銀行收回去，變成“銀行房”，但銀行卻很難將這些房子變現(xiàn)，很多中小銀行也因此而倒閉�！爱斈旰Ｄ暇统霈F(xiàn)這種事情，土地‘窩到’銀行手里最后出不去，最后只能作為不良資產(chǎn)處理了�！�
在她看來，房價下跌的影響不是用數(shù)學能算清楚的，到時候還會出現(xiàn)個人貸款斷供等問題。
廣州一家銀行支行的負責人向記者表示，如果出現(xiàn)按揭斷供三個月，就會被視為不良貸款。而銀行處置不良貸款的速度，受各種條件制約，往往沒有那么快，這樣銀行的財務報表的惡化就會馬上顯現(xiàn)。
除了變現(xiàn)難和斷供的可能性以外，房價下跌對于實體經(jīng)濟的負面影響，也會繼續(xù)影響到銀行。
“他考慮的是銀行和房地產(chǎn)的關系，但是他沒有考慮到房地產(chǎn)不行了，對于上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響，我相信銀監(jiān)會的模型沒有將其納入，”一位資深金融專家對《第一財經(jīng)日報》記者表示，“如果房地產(chǎn)價格真跌30%、50%，鋼材、水泥的需求減少了，還有一些相關行業(yè)，它們的減少和萎縮跟銀行都有關系�！�。
他認為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與其前向、后向和側向關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)達50多個，房價下跌的影響可謂牽一發(fā)而動全身。
“房價下跌50%，意味著很多人的資產(chǎn)大大縮水，雖然不一定還不起債，但是他們的日常消費肯定會大大減少。那些和房地產(chǎn)相關的行業(yè)的失業(yè)問題也會加劇，這些人的消費也受影響。消費受影響，消費金融必然受到打擊�！鄙鲜鲋械呢撠熑诉@樣表示。
“從國際經(jīng)驗上看，房地產(chǎn)景氣與宏觀經(jīng)濟景氣有非常高的關聯(lián)性，如果房地產(chǎn)崩盤，中國經(jīng)濟肯定崩盤。”某國有大行內部人士對記者表示，“從美國、日本和中國香港的經(jīng)驗看，資產(chǎn)價格的迅速下跌對于經(jīng)濟的影響不容小覷�！狈績r緩慢下跌是好事，但如果崩盤式下跌，任何經(jīng)濟體都無法承受。
關乎政策取向
其實，關于房價跌多少對于銀行影響的判斷，除了理論的判斷，更多牽扯到未來調控政策的取向。業(yè)內認為，如果房價大幅下跌對于銀行影響不大的判斷成立，將會影響到?jīng)Q策層對房地產(chǎn)調控的力度大小。
西南某省會城市副市長對《第一財經(jīng)日報》記者表示，在地方政府看來，如果房價下跌過大，對于政府的土地收儲和城市建設都會產(chǎn)生較大影響。
上述資深金融專家表示，決策層最希望能夠花幾年時間，慢慢地將泡沫刺破，而房地產(chǎn)調控也會繼續(xù)堅持。
中國銀行金融研究所高級分析師周景彤則表示，房地產(chǎn)政策趨向，短期不會改變，但在長期看來，政策需要加大改善供給、抑制投機性需求、建立健全長效機制。
